Posiadanie domu jednorodzinnego od zawsze kojarzy się z prywatnością i spokojem. Niestety, postępujące zagęszczenie urbanistyczne sprawia, że każdy skrawek ziemi pozostaje dzisiaj na wagę złota. Gęsta zabudowa wymusza budowę coraz to lepszych ogrodzeń, jakie zagwarantują skuteczną ochronę przed wzrokiem sąsiadów i przechodniów. Przedstawiamy dzisiaj wyzwania natury prawnej, przed jakimi stają inwestorzy. Wiele z nich dotyczy budowy płotu na granicy dwóch działek. Co mówią o tym przepisy?
Ogrodzenie między sąsiadami – przepisy prawne
Punktem wyjścia dla wszystkich dalszych rozważań są dwa akty prawne – ustawa Prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku i Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowelizacja ustawy z 2015 roku wprowadziła daleko idącą liberalizację w zakresie wnoszenie konstrukcji ogrodzeń. Istnieje jednak kilka wytycznych, których trzeba bezwzględnie przestrzegać.
Jeśli chodzi o pozwolenie na ogrodzenie działki, przepisy nie wymagają zgłaszania faktu budowy do organów państwowych pod jednym warunkiem: wysokość płotu nie może przekraczać 220 cm liczonych od poziomu gruntu. W sytuacji, gdy właściciel działki nie wyrobi się w przytoczonej tu granicy, musi udać się do starostwa powiatowego i przedłożyć stosowną dokumentację projektową.
Ponadto, ogrodzenie na całej swojej długości musi przestrzegać zasad bezpieczeństwa. Zakazany jest montaż wszelkiego rodzaju ostrych elementów poniżej pułapu 180 cm. Nie wolno instalować bram wjazdowych i furtek z systemem otwierania na zewnątrz.
Zasady wnoszenia płotu wynikają z konieczności uwzględnienia potrzeb innych osób i nienaruszania przestrzeni sąsiadującej z daną działką własnościową.
Jak odgrodzić się od sąsiada – analiza dwóch sytuacji
Zabudowa bliźniacza potęguje problem wywoływany przez ogrodzenie działki między sąsiadami. Przepisy wynikające z ustawy i rozporządzenia definiują dwie sytuacje, które mogą mieć miejsce na dowolnej posesji.
Pierwszy przypadek dotyczy budowy ogrodzenia na granicy dwóch działek (mówiąc ściślej: wzdłuż linii granicznej terenów własnościowych). Taki płot należy uznać za własność wspólną, a więc jego ustawienie wymaga pisemnej zgody obu zainteresowanych stron. W umowie z sąsiadem należy określić szczegółowe dane techniczne ogrodzenia, a także ustalić podział odpowiedzialności w zakresie finansowania i konserwacji.
Jedną z odpowiedzi na pytanie: jak odgrodzić się od sąsiada?, może być wzniesienie ogrodzenia na własnym terenie, bez obowiązku uzgadniania z nim jakichkolwiek kwestii. Należy jednak pamiętać, że wówczas koszt budowy i utrzymania pozostaje w całości po stronie jednego inwestora. Zyskujemy natomiast swobodę aranżacyjną i unikamy żmudnych ustaleń z osobą, której interesy pozostają sprzeczne z naszymi.
Minimalna odległość od granicy działki a zgoda sąsiada
Mówią o ogrodzeniu działki, warto spojrzeć na przepisy w zakresie dystansu między bryłą budynku a granicą posesji. Wspomniane wcześniej rozporządzenie podaje dwie kategorie. Jeśli zachowamy właściwą odległość budynku od granicy działki, zgoda sąsiada nie będzie wymagana.
W przypadku nieruchomości zwróconej ścianą z oknami w kierunku posesji sąsiada musimy uwzględnić przynajmniej 4 metry wolnej przestrzeni od obrysu granicznego działki. Jeśli jednak ściana nie posiada okien ani otworów drzwiowych, możemy skrócić tę odległość do 3 m.
Wszelkie uzasadnione odstępstwa od tej reguły wymagają uzyskania postanowienia o odstępstwie od przepisów techniczno-budowlanych i otrzymania pisemnej zgody sąsiada. Kluczowym pojęciem jest tutaj tzw. obszar oddziaływania projektowanego obiektu. Skrócenie dystansu poniżej norm wynikających z rozporządzenia powoduje ograniczenie możliwości dysponowania terenem przez sąsiada. Dlatego staje się on stroną uprawnioną do składania zażaleń i skarg do sądów administracyjnych.
Gdzie zgłosić naruszenie granicy działki?
Odmienne potrzeby inwestorów mogą szybko doprowadzić do konfliktów, które nie zawsze da się rozwiązać w sposób polubowny. Częstym inicjatorem sporów mających finał w sądzie stają się osoby, które świadomie lub nieświadomie naruszyły granice gruntu. Zapisy Kodeksu cywilnego generują obowiązek przywrócenia charakteru zabudowy do stanu pozbawionego wątpliwości prawnych.
Właściciele naruszonej nieruchomości nie może skorzystać z tego postanowienia w jednym przypadku: kiedy naruszenie nastąpiło nieumyślnie podczas wznoszenia budynku lub innego urządzenia. W takiej sytuacji warto podjąć próbę polubownego załatwienia sprawy. Sąsiad powinien zrekompensować swój błąd w postaci przekazania określonego przez strony wynagrodzenia w formie pieniężnej za ustanowienie służebności lub wykupienie zajętego gruntu po stawkach rynkowych.
Jeśli obie strony nie mogą dojść do porozumienia, pojawia się pytanie: gdzie zgłosić naruszenie działki? Organem właściwym do rozpatrywania tego typu spraw pozostaje sąd administracyjny. Droga sądowa stanowi jednak ostateczność i skutkuje znacznym wydłużeniem procesu dochodzenia do swoich praw.
Pamiętajmy więc, że montaż ogrodzenia działki zgodny z przepisami to podstawa do uniknięcia późniejszych problemów. Skontaktuj się z ekspertami Anotis, a uzyskasz fachową poradę przy wyborze systemów ogrodzeń, jakie idealnie wpiszą się w Twoje potrzeby.